2022-05-01 周日

每日一法:民法典解析·不动产物权变动区分原则

  《民法典》物权编 通则

  第一分编 通则 第二章

  第二百一十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者当事人另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。


  一个不动产物权的变动要有两个行为:

  1. 债权行为,即当事人之间订立的不动产物权变动的合同,例如转让建筑物区分所有权的合同;

  2. 物权行为,即物权自出让人手中转让到受让人手中的行为。

  这里的债权行为是物权变动的基础法律行为,而物权变动是当事人转让物权的债权行为的意愿,是实现物权变动的目的。在不动产物权变动中,这两个行为比较清晰,即订立了不动产权属转让合同之后,还必须进行不动产产权的过户登记行为,才能真正实现物权变动的效果。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,就是不动产物权变动的债权行为。对这个合同的效力,当然是除法律另有规定或者当事人另有约定外,自合同成立时生效的。这是对不动产变动合同发生法律效力的规则。如果在不动产物权变动的债权行为成立后,双方当事人并未办理物权登记,这表明的是物权还没有发生变动,但并不影响该合同的效力,这个物权变动的合同仍然有效,并不因为物权没有登记而使合同行为的效力发生影响。

  这一规则具有重要意义。当不动产权属交易合同生效之后,由于没有进行物权过户登记,一方当事人借故否认合同的效力,对方当事人有权主张合同有效,进而主张进行物权登记而取得债权约定的物权。